IMU e TASI

RAVVEDIMENTO IMU E TASI

Entro il 16 dicembre occorreva versare il saldo IMU e TASI. Coloro che non hanno adempiuto a tale obbligo possono ora rimediare all’omissione tramite l’istituto del ravvedimento operoso versando oltre all’ imposta, una sanzione ridotta e gli interessi al tasso annuo legale attualmente nella misura dello 0,2% per ogni giorno di ritardo.

Di seguito si riepilogano le sanzioni ridotte.

Non essendo, l’IMU e la TASI, tributi amministrati dall’Agenzia delle Entrate, non è possibile applicare le riduzioni pari ad 1/7 e ad 1/6 della sanzione applicabili nel caso di versamento entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo in cui è stata commessa la violazione ovvero oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso del quale è stata commessa la violazione.

Si ricorda che dall’anno 2016 non sono più dovute per le abitazioni principali e relative pertinenze ad eccezione di quelle di lusso ossia classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 .

Vediamo nel dettaglio le due imposte.

IMU

L’imposta municipale propria (IMU),  è dovuta per il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, e sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali dovute sui redditi fondiari salvo i redditi degli immobili locati ovvero non locati ma situati nello stesso comune nel quale si trova l’abitazione principale i quali continuano ad essere soggetti sia all’IMU che all’’IRPEF e alle relative addizionali. 

Soggetti obbligati

Isoggetti tenuti al versamento dell'Imu sono:

• proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
• titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi;
• coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria. 

Non sono soggetti passivi il nudo proprietario, i titolari di diritti personali di godimento come l’inquilino e il comodatario.

Quando si paga

I contribuenti devono versare l'imposta, per l'anno in corso, in due rate:

• prima rata entro il 16 giugno sulla base dell’aliquote aliquote e delle detrazioni dell’anno precedente;
• seconda rata entro il 16 dicembre a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata, sulla base delle aliquote e delle detrazioni pubblicate entro il 28 ottobre di ciascun anno sul sito del Dipartimento delle finanze. In caso di mancata pubblicazione entro il termine previsto si applicano le delibere dell’anno precedente.

È prevista comunque la possibilità di versare l'intera imposta in un'unica soluzione entro la data dell'acconto (16 giugno). Torna a inizio articolo

Come si calcola

L’IMU è dovuta per l’anno in cui si effettua il pagamento con riferimento  ai mesi di possesso considerando per intero il mese durate il quale il possesso è durato per almeno 15 giorni.

Per determinare l’imposta occorre applicare alla base imponibile l’aliquota fissata dal Comune per la particolare fattispecie di immobile. (link delibere comunali)

Vediamo come determinare la base imponibile.

Fabbricati: la base imponibile dei fabbricati si ottiene applicando alla rendita catastale rivalutata del 5% i moltiplicatori sotto indicati.

La base imponibile è ridotta al 50% nel caso di:

• fabbricati ceduti in comodato gratuito a parenti di primo grado in linea retta in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa;
• fabbricati dichiarati interesse storico o artistico sulla base di un decreto di riconoscimento da parte della Sopraintendenza alle belle Arti;
• fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

In caso di unità destinate ad abitazione principale e relative pertinenze concesse in comodato gratuito ai parenti in linea retta di primo grado (genitori/figli ) la Legge di stabilità per il 2016 ha eliminato la possibilità per i comuni di equipararle alle abitazioni principali ed ha introdotto una riduzione del 50% della base imponibile (su cui viene applicata l’aliquota ordinaria) fatta eccezione per le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 a condizione che:    

• il contratto sia registrato;
• il comodante possieda un solo immobile in Italia;
• il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il possesso di un'altra tipologia di immobile, come un terreno agricolo, un'area edificabile o un capannone non esclude la possibilità di usufruire della riduzione del 50%, purché gli immobili ad uso abitativo siano massimo 2, situati entrambi nel comune di residenza del proprietario e uno risulti essere la sua abitazione principale.

Terreni agricoli la base imponibile è data dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.

A decorrere dall'anno 2016 sono esenti IMU i terreni agricoli:

• siti nei comuni presenti nella Circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993. Nel caso in cui dalla circolare risulti che il Comune è parzialmente delimitato (PD) l'esenzione si applica solo ai terreni che rientrano nella parziale delimitazione;
• i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;

Aree fabbricabili: si considera il  valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di riferimento. 

Dall’importo così calcolato va detratto l’importo versato a titolo di acconto a giugno. In caso di comproprietà l’imposta va versata da ciascun contitolare sulla base delle quota di possesso. Torna a inizio articolo

Fabbricati non soggetti ad IMU

- L’abitazione principale e le relative pertinenze, sono state assoggettate all’IMU negli anni 2012 e 2013 fino a quando la legge n. 147 del 2013 ha stabilito, dall’anno 2014, l’abolizione dell’IMU per tali immobili ad eccezione delle abitazioni  classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali resta ferma l’applicazione dell’aliquota ridotta e della detrazione. 

Per la definizione di abitazione principale si fa riferimento all’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201 del 2011, in base al quale “per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.” 

Sono  pertinenze le unità  classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

Le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.

 Nell’ipotesi in cui l’abitazione sia in realtà costituita da due unità contigue e autonomamente catastate  le agevolazioni di legge possono essere godute solo da una di esse a meno che non si proceda alla fusione catastale e, nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi, occorre considerare se tali immobili sono situati nello stesso territorio comunale oppure in comuni diversi. Solo in quest’ultimo caso entrambe le unità possono essere qualificate come abitazioni principali e usufruire delle relative agevolazioni.

All’abitazione principale può essere equiparata da parte dei comuni l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che trasferiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

-  Gli immobili equiparati all’abitazione principale sono le seguenti fattispecie:

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, ivi incluse le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica;
• i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008;
• la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall'art. 28, comma 1, del D.Lgs. n. 139 del 2000, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso (detta assimilazione opera a decorrere dal 2015).

- i beni merce  ossia i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa venditrice alla vendita  fino a che rimanga tale destinazione e non siano locati;

- i fabbricati rurali ad uso strumentale. Torna a inizio articolo

Come si paga

I versamenti devono essere effettuati mediante il modello F24 o il bollettino postale utilizzando i seguenti codici tributo:

Il modello F24 deve essere presentato esclusivamente in modalità telematica dai titolari di partita iva mentre i soggetti privati, con la conversione in legge del DL n. 193/2016, salvo il caso in cui siano presenti  delle compensazioni, possono anche pagarlo in modalità cartacea presentandolo a qualsiasi sportello bancario o postale anche per importi superiori a 1.000,00 euro

Gli importi devono essere arrotondati all'euro per difetto se la frazione è pari o inferiore a 49 centesimi e  per eccesso se superiore quindi, ad esempio, 105,49 euro si arrotondano a 105,00 euro mentre 105,50 si arrotondano a 106,00 euro. 

Per entrambi i tributi l’importo minimo dovuto è fissato in 12 euro  ma il comune può prevedere un importo diverso al’interno della delibera. Detto importo deve intendersi riferito all’imposta complessivamente dovuta e non della singola rata. Torna a inizio articolo

TASI

La TASI ( tributo per i servizi indivisibili quali illuminazione pubblica, vigilanza urbana, manutenzione delle strade e del  verde  ecc.) è stata introdotta dalla legge di stabilità per l’anno 2014 (Legge nr. 147 del2013) e costituisce, unitamente all’IMU e alla TARI, l’imposta unica comunale (IUC).

Presupposto impositivo è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, ivi compresa l'abitazione principale con cat. catastale A/1, A8 e A/9 (immobili di lusso) le relative pertinenze e le aree edificabili, come definiti ai sensi dell'imposta municipale propria. Si evidenzia che, a differenza della disciplina IMU, sono soggetti alla TASI i fabbricati rurali ad uso strumentale e i beni merce ossia i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintantoché permanga tale destinazione e che non siano in ogni caso locati.

Soggetti obbligati

• proprietario di fabbricati e aree edificabili;
• titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi;
• coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• il locatario utilizzatore nel caso di locazione finanziaria;
• l’occupante dell’immobile es. comodatario, inquilino, concessionario di aree demaniali. In questi casi il possessore e l’occupante hanno due obbligazioni distinte. L’occupante versa la TASI nella misura stabilita dal regolamento comunale compresa tra il 10% e il 30% (oppure il 10% se non stabilito) mentre il proprietario versa la percentuale rimanente.

Nel caso in cui l’immobile concesso in locazione o in comodato venga destinato ad abitazione principale del conduttore, , la TASI è dovuta solo dal possessore nella misura percentuale stabilita dal regolamento comunale oppure, in mancanza di una specifica disposizione nella misura del 90% .

Per gli immobili dati in comodato d’uso, in particolare, il proprietario versa la TASI con riduzione del 50% in base alla quota di ripartizione prevista dal Comune.

Fabbricati non soggetti

Sono esclusi i terreni agricoli e dal 2016 (Legge nr 208 del2015) anche l’abitazione principale diversa da quella classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e relative pertinenze.

Sono esenti dalla TASI gli immobili posseduti dallo Stato, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dai comuni, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, ove non soppressi, dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali. Si applicano, inoltre, le esenzioni previste dall’articolo 7, comma 1, lettere b), c), d), e), f), h) ed i) del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504.

Per la definizione di abitazione principale, la determinazione dell’imposta e le modalità di versamento si seguono le stesse regole previste ai fini IMU.

I codici tributo per il versamento sono i seguenti:

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